Покупка квартиры в Праге: что нужно знать инвестору

Сегодня покупка квартиры в Праге является более чем оправданной: только за последний год стоимость апартаментов в чешской столице выросла более чем на 20%, а спрос заметно превышает предложение; что касается рынка аренды, то на выгодные варианты в буквальном смысле выстраивается очередь из претендентов! Но на каждом рынке существуют свои нюансы: узнаем о том, как купить квартиру с максимальной выгодой.

Коротко о главном

В данный момент рынок недвижимости столицы Чехии является одним из самых оживленных в Европе. Только за последний год цены квартир в Праге стремительно взлетели вверх. В период 2016-2017 стоимость квадратного метра здесь выросла на 20%. Историческая, гостеприимная, уютная, Прага постоянно лидирует во многих престижных рейтингах: как оптимальное место для получения высшего образования – и даже как лучший город для жизни в Центральной Восточной Европе. Совсем недавно Прага получила столь престижный статус по результатам исследования авторитетной консалтинговой компании Mercer.

В настоящее время спрос на жилье в Праге просто колоссален и значительно превышает предложение. А цены – пока еще относительно доступны в сравнении со множеством городов Центральной Европы. Сегодня практически все, что появляется на рынке, молниеносно продается, отмечают эксперты. Фактически, речь идет о самом низком уровне предложения жилой недвижимости за всю историю. В начале года к покупке в Праге были доступны около 4000 квартир, спрос же составлял около 6500 объекта. Именно сейчас – самое оптимальное время для покупки.

Доступность ипотеки

Немаловажную роль в текущей ситуации играет доступность ипотечного финансирования для чешских граждан (100% ипотека плюс очень низкий процент – в среднем до 1,8%), даже несмотря на новые регуляции Чешского Национального банка, который постепенно повышает ставки. Так, в феврале этого года объем выданных банками Чехии ипотек достиг почти CZK 19 млрд, что на CZK 4,5 млрд больше, чем годом ранее – и на CZK 1,5 млрд больше, чем месяц назад. Первые два месяца текущего года показали максимальный спрос на жилищные кредиты за всю историю. Средняя процентная ставка в феврале cоставляла 1,87%, что говорит о постепенном подорожании ипотек.

И, хотя показателей рекордного для ипотечного кредитования 2016 года, cогласно прогнозам банков, в этом году превзойти не удастся, спрос на жилищные кредиты сегодня оказывается намного сильнее, чем год назад. В феврале жители Чехии получили CZK 18,95 млрд по ипотекам, и это рекордный результат не только в сравнении с прошлым годом, но и вообще за всю историю ипотечного кредитования в стране. Рекордным оказался и январь, большинство банков подтверждает: ажиотажный спрос на ипотеки продержится и в текущем месяце.

Как выбирать

Очевидно, что оживленный рынок недвижимости с растущими ценами, спросом и объемами продаж является весьма привлекательным, однако именно он является довольно «сложным» для выбора объекта: ведь потенциальному покупателю нужно выгодно «втиснуться» в него, найти в ситуации дефицита предложения действительно ликвидное жилье, которое можно будет в зависимости от целей сдавать в аренду, использовать в качестве «второго дома» или «держать» для перепродажи.

Для того чтобы объект был выбран правильно, а сделка совершена максимально «прозрачно», иностранному покупателю прежде необходимо заручиться помощью надежного партнера в виде опытного агентства недвижимости, а не заниматься поиском частных объявлений. Самостоятельно в столь насыщенном событиями рынке просто не разобраться! Также нужно иметь ввиду, что общая тенденция к росту цен не означает, что на рынке не появляются выгодные предложения. Именно их оперативно предложит надежный агент.

Цены

На конец января 2017 года средняя стоимость квартир в пражских новостройках составила с CZK 88 500 за квадратный метр, что на 21,2% больше показателей аналогичного периода 2016 года. Самое дорогое жилье в новостройках продается в Праге 1: средняя стоимость «квадрата» здесь составляет CZK 153 873, а самое дешевое – в Праге 10 (CZK 68 389). Сравнительно доступным остается жилье в Праге 4 (CZK 75 717) и в Праге 6 (CZK 113 660).

Наиболее востребованные объекты

Квартира с одной спальней и кухней, совмещенной с гостиной, является самым продаваемым объектом на пражском рынке недвижимости уже в течение долгого времени: сделки с такими объектами составляют более трети от общего объема продаж. 50% рынка равномерно делят между собой однокомнатные двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. 15% составляют квартиры с четырьмя и более спальнями.

Средняя площадь апартаментов – 70 кв. м. В данный момент на рынке вообще нет квартир стоимостью CZK 60 000 за кв. м. Квартиры в центре Праги продаются по цене CZK 140 000 за «квадрат», и даже в самых «дешевых» районах Праги он продается выше, чем за CZK 60 000. Среднестатистическая стоимость составляет CZK 72 000. Больше всего растут цены на малогабаритные квартиры, а также апартаменты в престижных районах города.

Районы Праги, приоритетные для иностранцев

Прежде всего, очень популярными у иностранцев являются районы Праги 5 и 6 – в том числе и из-за своей удаленности от аэропорта, пражской кольцевой дороги и трассы D5, идущей на Германию. В Праге 6 расположены практически все дипломатические резиденции, посольства и консульства. Безусловно, популярным является и центр города – Прага 1 и Прага 2 (район Винограды).

Для собственного использования нужно покупать квартиру с параметрами, которые будут зависеть от целей и размера семьи покупателя: если речь об идет об одном человеке, то это апартаменты с одной спальней и гостиной, если это пара без детей – то, как правило, квартира с двумя спальнями, если это семья с детьми – три спальни и т. д. Эксперты отмечают, что семьям с детьми лучше выбирать районы с развитой инфраструктурой, расположенные рядом с природой, а также международными школами и детскими садами. Идеальной в этом плане является Прага 6 и ее районы Бржевнов, Бубенеч, Дейвице, Воковице, Велеславин.

Аренда

Для сдачи в аренду нужно обращать внимание на районы с хорошей транспортной доступностью, в шаговой доступности от метро. Лучше всего сдаются в аренду небольшие квартиры. Также важно учитывать этажность здания и наличие в нем лифта. Что касается доходности, то ее можно рассчитать на примере квартиры с двумя спальнями в районе Бржевнов Праги 6. Стоимость объекта составит CZK 3,8 млн. Средняя арендная плата для такого объекта – CZK 13 000 в месяц без учета коммунальных услуг. Таким образом, годовой доход составит CZK 156 000 или 4,1% годовых.

Пять советов экспертов иностранным покупателям квартиры в Праге.

1. Прежде чем покупать квартиру, создайте себе адекватное представление о рынке. 
Самостоятельно сделать это фактически нереально, поэтому обязательно стоит заручиться помощью профессионального агентства недвижимости, имеющего большой опыт работы именно на рынке Праги.

2. При покупке жилья изначально нужно сосредоточиться на трех аспектах – расположение объекта, его технические и юридические параметры. Верно оценить ситуацию опять же поможет надежный агент.

3. Обязательно нужно учитывать размещение будущей застройки в выбранном районе (Прага активно застраивается!). Заранее необходимо узнать, не будет ли испорчен вид из окна, и действительно ли месту будет обеспечена вся необходимая (обещанная) инфраструктура.

4. Сегодня покупка квартиры для сдачи в аренду является инвестиционной гарантией получением стабильного дохода: выбирайте небольшой объект рядом с метро в районе с развитой инфраструктурой.

5. Не откладывайте покупку. Ипотека в Чешской Республике сегодня доступна на выгодных условиях и иностранцам!

По материалам