Качество новостроек в России. Данные аналитики.

Качество строительства вызывает нарекания как у экспертов, так и у обывателей. Ошибки проектировщиков, строителей и управляющих компаний порой заканчиваются весьма трагично – в России рушатся дома, многие из которых были построены совсем недавно. Относительной гарантией качества может быть только самостоятельное возведение дома – к такому выводу пришли вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев и генеральный директор компании «Брикфорд» Илья Бочаров в ходе онлайн-конференции «Строительство в России – как повысить качество?», которая прошла 29 ноября на www.irn.ru. 

 За год, с мая 2010 г. по июнь 2011 г., в России обрушилось 86 зданий. По данным «Городского центра экспертизы», всего в 15% случаев причина обрушения заключалась в ветхости и аварийности, тогда как 44% зданий обрушились из-за несоблюдения технологий строительно-монтажных работ, а в 18% случаев причиной стали недоработки проектировщиков. Известный голландский архитектор Эрик ван Эгераат в одном из интервью заявил: «В Москве сейчас строят хуже, чем строили в 1990 г., даже многие старые панельные дома по качеству лучше того, что строят сейчас. И это меня очень беспокоит: Россия может очень легко скатиться к азиатской модели массового строительного производства при бросовом качестве». Владимир Пономарев признает, что такая опасность существует, а Илья Бочаров считает, что строительство в России уже скатилось на столь низкий уровень, особенно это касается социального жилья. «Это супервыгодный бизнес при использовании бюджетных средств! Себестоимость метра низкая (при непомерно завышенной конечной цене). Миллионы квадратных метров для госзаказов растут на глазах, а тот факт, что в них жить даже бесплатно никто не хочет, никого не волнует – не стоит задача отбить вложения, - сетует эксперт. - Так что у «быстрого» строительства в России, увы, все еще впереди. Обидно, что такое жилье россияне получают в обмен на уплаченные налоги». Поэтому приобретение нового жилья – весьма опасное дело. «Покупать жилье в новостройках можно лишь при условии, что вы получите убедительные рекомендации, а также сами проанализируете информацию о том доме, где вы приобретаете квартиру», - говорит Владимир Пономарев. Также стоит обратиться за консультацией в саморегулирующую организацию, членом которой является застройщик. Однако не только новые дома отличаются ненадежностью. Массовый снос ветхого жилья за последнее десятилетие показал, что так называемые хрущевки давно изжили себя. Между тем Илья Бочаров уверен, что у хорошего жилья не должно быть срока годности: «Если вы внимательно прочитаете о плане Хрущева по строительству домов, то поймете, что эти здания изначально планировались как временная мера по переселению людей, и был конкретный срок этой временности – 15-20 лет, после чего, по замыслу Хрущева, все волшебным способом должны были переехать в постоянное жилье. Нормальный же дом должен служить столетия. Качество материала и соблюдение технологии уже сами по себе служат бессрочной гарантией его надежности». По мнению Владимира Пономарева, дело в самом подходе к строительству в России: «Мы всегда на первый план ставим количество, а не качество, вот и получается – тяп-ляп и готово». Это усугубляется высоким уровнем коррупции. «В ближайшие пять лет вряд ли изменится ситуация с качеством строительства, - делает неутешительный прогноз Илья Бочаров. - Самым слабым звеном в этой системе, по моему мнению, является тендерное предложение. Оно изначально направлено не на строительство с оптимальными материалами и качеством, а на низкосортное и дешевое действо под названием «мы его слепили из того, что было». А с учетом российских реалий, из этого еще чего-нибудь попросят, и до стройки доходит совсем мало денег, которые тоже есть кому «освоить». 

 Неэкономная экономия 

Для надежности здания важны все этапы – начиная с принятия решения заказчиком, продолжая проектировкой, закупкой материалов, выбором подрядчика. Ошибки на любом из них ведут к потере качества. Правда, девелоперы любят перекладывать всю ответственность на строителей. «Мы говорим: «Каков девелопер, таков и строитель», - отмечает Илья Бочаров («Брикфорд»). - После кризиса 2008 г. состав девелоперов обновился почти на 70%. По отзывам архитекторов, наступили времена дикого девелопера. У таких компаний есть деньги, но нет опыта общения ни с архитекторами, ни со строителями. Думаю, остается элементарно одно – ждать завершения этапа накопления новыми игроками рынка опыта реализации крупных и не очень девелоперских проектов». Однако это не снижает важности самого процесса строительства. Владимир Пономарев (АСР) считает, что на стройках Москвы работает очень большое количество неквалифицированных рабочих: «Это огромная проблема, т.к. развалена система подготовки кадров». Даже использование качественного материала не спасет, если строители не умеют работать. «В рекламе домов обычно указывают, что использованы новейшие технологии (например, «умный дом»), самые дорогие материалы в отделке. Дом из кирпича – по-прежнему знак качества для покупателей. Но правда в другом – все эти материалы на стройке попадают в руки простым гастарбайтерам, зачастую не имеющим строительной специальности и не способным ею овладеть, так как они не понимают по-русски. И это на объектах, стоимость кв. метра которых перевалила далеко за 150 000 руб.! То есть даже там, где покупателями квартир являются самые обеспеченные слои населения!» Принято считать, что застройщики используют низкоквалифицированный труд из-за скупости. По подсчетам Владимира Пономарева, если нанять хороших рабочих, стоимость строительства возрастет как минимум на 10%. Но, как известно, скупой платит дважды. В доказательство этого тезиса Илья Бочаров привел пример из собственной практики. Заказчик при строительстве здания в центре Москвы использовал качественные стройматериалы. Но на рабочих решил сэкономить, нанимая бригады, стоимость работы которых составляла от $8 за кв. м (для сравнения, цены высококвалифицированных бригад на такие работы начинаются от $25 кв. м). Но рабочие просто не справлялись и буквально сбегали через три дня. «Каждый день со своим инженером и консультантом мы пытались научить этих людей работать с материалом, который они в жизни никогда не видели. В результате облицовка фасадов шла в два раза дольше, чем это должно быть (а это деньги!); дважды мы довозили кирпич и смесь – а заказчик, соответственно, за это платил (еще деньги!); в результате все фасады пришлось мыть специальной строительной химией, так как неумелые мастера работали, как дети в песочнице (и опять деньги!), - рассказывает эксперт. - Мы для себя посчитали, если бы работали квалифицированные каменщики – у заказчика остались бы деньги на еще один такой же фасад из импортного (!) кирпича. Вот и вся экономия с экономикой». 

В ходе онлайн-конференции эксперты пришли к неутешительному выводу – можно быть уверенным в качестве только при строительстве частного дома, когда можно самостоятельно проконтролировать ход работ и соблюдение всех норм. Однако и в загородном индивидуальном строительстве в последнее время получили распространение технологии, главный принцип которых – дешево и быстро. В надежности таких построек люди зачастую сомневаются. По данным опроса «Народное мнение» (совместный проект «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru» и аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»), всего 9,3% респондентов отдали бы предпочтение быстровозводимым технологиям при строительстве загородного дома, в то время как почти половина опрошенных строили бы из традиционных материалов: 25,1% - из дерева, 20,2% - из кирпича

   Вопрос выбора материала для строительства возник у читательницы www.irn.ru: какой дом построить – каркасный, газобетонный, деревянный или кирпичный. Эксперты поделились своим мнением по поводу каждого из этих материалов. По словам Ильи Бочарова («Брикфорд»), каркасные технологии изначально использовались для решения временных задач, поэтому не стоит рассчитывать на долговечность таких строений. «Например, в Канаде такие дома возводились для временного проживания иммигрантов в северных провинциях по программе переселения. В программе стоял четкий срок переезда специалиста из этого дома при условии отработки по нужной специальности не менее пяти лет, часто – с момента получения гражданства. В России такие дома возводились в советские времена для специалистов сельского хозяйства тоже на 3-4 года», - рассказал эксперт. Газобетон использовался для возведения техническо-административных зданий (поликлиник, больниц, санаториев). В последнее время этот материал применяется и в загородном строительстве. Но стоит учитывать, что по советским СНиПам жилье из него возводить было нельзя. Правда, Владимир Пономарев (АСР) считает, что новых материалов бояться не нужно. «Я сам строил дом из газобетона», - говорит он, правда, отмечает, что важно знать поставщиков и производителей материалов и следить за соблюдением технологий. «Дерево – отличный и самый старый стройматериал, - считает Илья Бочаров. - Но, к сожалению, в настоящее время вы вряд ли найдете качественный лес и людей, умеющих с ним работать. И самое главное – лес горюч, пожароопасен». Самым надежным материалом эксперт назвал кирпич. Правда, он дороже остальных, и не всегда можно быть уверенным в его качестве. «Кирпич – природный, экологически чистый керамический материал, известный с незапамятных времен. По технологии производства он не может быть дешевым, так как проходит такие этапы, как сушка и обжиг, которые позволяют правильно сделанному кирпичу служить людям и радовать глаз не одно столетие, - рассказывает Илья Бочаров. - Вопрос надо ставить не о цене данного материала, а о том – почему при практически одинаковой цене в Германии на заводе получают высококачественный черепок с отличными потребительскими характеристиками, которые и влияют на срок его службы, а в России приобретение кирпича – это игра в русскую рулетку. Да, если вам повезет попасть на хорошую партию, то кирпич будет служить верой и правдой, не повезет – стена вашего дома начнет разрушаться после первой зимы». Проверить качество материала достаточно тяжело. Кирпич не подлежит сертификации, поэтому не должен соответствовать ГОСТу. «Завод должен предоставить паспорт качества или документ о добровольной сертификации. Но это теория. На практике сегодня в строительной сфере – отсутствие контроля и хаос. Уровень материала, по моему мнению, можно определить лишь по косвенным признакам, таким как наличие паспорта изделия, качество упаковки, грамотность продавца. Если завод потратился на это, то шанс на адекватное качество товара значительно возрастает», - полагает Илья Бочаров. По словам эксперта, стоимость кирпича российского производства для фасада дома в 200 кв. м ориентировочно составит 200 000 руб., немецкого – 500 000 руб. «Главное помнить: дороже всего обходятся ошибки строителей при заливке фундамента, «перезакладки» и накрутки прорабов в смете, - говорит он. - Проект лучше «осмечивать» у независимых специалистов. И вы увидите: стоимость материала составляет значительно меньшую часть в затратах, чем может показаться. Очень важно иметь на старте четкий проект. Необходимо создать хотя бы предварительный эскизный проект вашего дома, попытаться сделать его смету, включая стоимость электрики, сантехники, обстановки, и тогда вы поймете, сколько денег придется потратить на тот или иной этап строительства». Как в послевоенной Германии В Германии после Второй мировой войны, когда начался строительный бум, были те же проблемы: нехватка стройматериалов, спекуляция на дефиците, огромный поток неквалифицированной рабочей силы и, как результат, некачественно построенные здания. «Но немцы есть немцы – порядок во всем. Уже к 1950 г. были выработаны документы, четко регламентирующие обязанности и ответственность всех участников строительного рынка. Неприятно, конечно, ощущать себя как в послевоенной стране. С другой стороны, есть повод для оптимизма – это не навсегда», - верит Илья Бочаров. Чтобы ситуация изменилась, необходимо заставить застройщиков отвечать за результат при строгом и непредвзятом контроле со стороны государства. «Может, тогда неповадно станет писать в рекламе: «Дом бизнес-класса», а для фасадов покупать кирпич, не соответствующий никаким адекватным стандартам качества, лишь бы стеночки казались ровными», - говорит эксперт. Однако, помимо коррупции и отсутствия надзора, одной из важнейших причин низкого качества строительства является низкая требовательность покупателей и их правовая неграмотность. Рынок может сам регулировать эти механизмы, но, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», для этого необходимо, чтобы потребители перестали «голосовать рублем» за низкокачественные материалы и дешевую рабочую силу.