Застройщики, УК, ТСЖ, владельцы квартир: нужно искать общий язык

        Застройщики всегда будут стремиться вложить поменьше, а квартиры продать подороже. Управляющие компании, созданные ими для обслуживания новостроек, служат лишь ширмой для «доведения до ума» недоделок, оставленных строителями, за счет покупателей, завышая расценки на услуги. Внешние управляющие компании тоже дерут втридорога, но еще и неизвестно, смогут ли справиться со своими обязанностями. ТСЖ зачастую изначально являются аффилированными структурами застройщиков. И еще немало претензий участников рынка друг к другу можно было услышать 29 ноября на заседании круглого стола, организованном Гильдией управляющих и девелоперов. В нем приняли участие представители всех трех заинтересованных сторон (ТСЖ и покупателей новостроек в данном случае можно отнести к единой категории, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости»).

      Застройщик сдал дом без лифта, с одной голой шахтой, и госкомиссия его приняла. Через три года жильцы скинулись и купили лифт. Многократные обращения в суды не дают эффекта – застройщик просто не исполняет решения суда, хотя продолжает получать государственные или муниципальные заказы. Такое невозможно представить ни в одной правовой стране, говорит адвокат Алексей Макаров, член правления ТСЖ «Юные Ленинцы». «Федеральная служба судебных приставов считает, что у нее недостаточно полномочий, чтобы обеспечить исполнение решений суда», – прокомментировал это сообщение Евгений Машаров, вице-президент Международного института содействия инновационному развитию (МИСИР). По его словам, сейчас рассматривается предложение службы о предоставлении ей возможности вести оперативно-разыскную деятельность (с соответствующим увеличением финансирования)

 Управляющие компании (УК) дерут с жильцов больше, чем установлено нормативами постановления правительства Москвы, уверяет руководитель ТСЖ «Гранд-Парк 1» Александр Афанасьев. И качество этих услуг оставляет желать лучшего: «Нам потребовалось много времени и сил, много судов, чтобы избавиться от управляющей компании, навязанной нам «Интеко» и «МФС-6». Все эти болезненные, даже катастрофичные для людей проблемы не дают под гнетом эмоций выработать общие принципы взаимодействия всех заинтересованных сторон, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости». Но наконец первый шаг в этом направлении  был сделан – а с него может начаться «путь длиной в десять тысяч ли», как гласит древняя китайская пословица.

    Против чего выступают жители? Почти все покупатели новостроек сталкивались с тем, что, приобретая квартиру в новостройке, они обнаруживают, что здесь уже создано ТСЖ (аффилированное с застройщиком), которое уже наняло УК (аффилированную с ним же). Не вступить в ТСЖ нельзя, а принятые решения по оплате счетов обязательны для всех владельцев квартир – так записано в Жилищном кодексе. С другой стороны, если застройщик или продавец квартир не будет заниматься социализацией продающегося дома, то жители годами не смогут познакомиться друг с другом, самостоятельно создать ТСЖ и нанять управляющую компанию. Но дом нужно отапливать, нужно электричество и водопровод, не говоря уже о канализации и вывозе мусора. Более того, жильцы, даже получив ключи от квартир, еще долго не смогут нанять другую управляющую компанию – процедура оформления в собственность новостройки занимает 2-3 года. А без свидетельства о собственности голосовать на собрании жильцов нельзя, хоть за это время сделай три ремонта в своей квартире. Среди минусов управляющей компании, аффилированной с застройщиком, участники дискуссии называли то, что такая фирма старается «выкачать» лишние деньги из покупателей квартир и за счет этих средств устранить недоделки – озеленение или более серьезные. С другой стороны, есть плюсы: входящая в единую структуру с застройщиком УК, но представляющая собой отдельное юридическое лицо, тоже прекрасно понимает, что строители, сдав дом, уйдут. И со всеми проблемами она останется лицом к лицу, да еще под огнем претензий со стороны новых владельцев квартир. Поэтому УК обеспечивает дополнительный эшелон контроля за качеством, а входя в единую группу с застройщиком, имеет более надежные и быстрые варианты добиться успеха по сравнению с судебными процессами, указал генеральный директор «ПИК-Комфорт» Максим Ульрих. «Принцип застройщика – поматросил и бросил, – шутит генеральный директор «Главстрой-Эксплуатация» Игорь Рыбин. – Но мы, работая рука об руку с застройщиком, особенно на типовых сериях домов, постоянно можем предлагать некоторые изменения при строительстве, чтобы в результате эксплуатация дома была удобной и эффективной для жителей». «Я работаю пять лет, – подчеркнул Рыбин. – За это время ни в одном возведенном и распроданном доме не было создано ТСЖ – всех устраивает существующая управляющая компания». 

     Число частных компаний, управляющих многоквартирными домами, превысило в России 13 000. Беда в том, что нет ни единых стандартов услуг, ни стандартов качества, отметили участники встречи. Фактически отсутствует ответственность участников рынка, в том числе финансовая. Это приводит к злоупотреблениям, недобросовестной конкуренции и некачественным услугам. В Жилищном кодексе РФ управление многоквартирными домами не понимается как профессиональная деятельность, а договор управления не относится к категории публичных договоров. Законодательством не установлены значимые цели этой экономической деятельности: ликвидность имущества собственности и его цена, ограничение роста стоимости управления и содержания жилья и т.д. Учитывая существующую сейчас в законодательной и исполнительной власти тенденцию возврата к административному надзору вместо общественных регуляторов, высказывалась точка зрения о необходимости возврата к практике лицензирования деятельности управляющих компаний, либо внесения существенных изменений в правила проведения конкурсов по их отбору. Но очень важно, что открытое обсуждение проблем взаимоотношений застройщиков, УК, ТСЖ и отдельных жителей можно вести, считают специалисты www.irn.ru. Если сторонам удастся прийти к общему пониманию проблемы, нащупать ее решение, Россия окажется на пути к облегчению бремени, которое висит сейчас на шее общества тяжелым грузом. Этот неподъемный камень называется ЖКХ.

 Читать полностью: http://www.irn.ru/articles/30607.html